社区

以下转自5月10日发布在个人公号上的文章《物业，这门二流生意》。这篇重新整理了我对物业公司的理解，并介绍了我挖掘的第四家物业公司滨江服务。选中滨江服务是因为母公司滨江集团虽然是一家民营房企，但是经营一贯稳健。2024年2月，滨江房产发行一年期短融，票面利率3.64%，债券市场投资比较理性，更能反映公司质地。我对物业公司有5个考量指标：母公司稳健程度、成本控制能力（物业管理毛利率）、在管面积增长、股息率（股东回报率）、账面现金，滨江服务打分都不错。目前仓位排在第2，仅次于保利物业。 一流生意，拥有稳定的量价齐升的商业模式。贵州茅台、苹果、微软、长江电力和ASML，都是这类生意。价格能跟随通胀缓慢上涨，量也能稳定释放，公司的现金流非常好。动力煤和石油这些资源股，也算是一流生意，十年以上维度看价格，确实是螺旋性上升，只是周期性太强。 今年我在寻找低估资产时，发现了8-9倍pe的物业公司。在我心目中，国内物业是这样一门生意： 1、永续，有稳定的现金流。拖欠的物业费，是一笔有抵押的无息贷款，产权交割时缴清物业费。 2、通缩，二流生意，存量住宅项目的物业费涨价难度大（好品牌无法做到10年涨价一次），但同时成本是不断上升的。 3、新增主要靠母公司输入新建住宅，团队自身拓展新的物业面积。要求母公司必须有高质量的住宅开发项目输入+团队有很强的新项目拓展能力。前些年，行业40%增速主要靠在管面积的高速增长和各类增值服务带来。 4、通缩再叠加母公司新建住宅输入疲软，房地产下行周期之下，高增长不可持续。保利物业24年收入增长8-10%，归母净利润增长15%。整个行业增速，从前几年的40%下滑至10-15%之间。前些年，40倍pe的物业公司，不是好的投资标的。 5、成长有限，低pe，高现金流、高分红托住市值（40-50%分红率对应4-6%股息率）。例如，我最近研究的滨江服务70%的投资者回报，利润

最近房地产政策集中释放，减持了部分的$保利物业(06049)$ 。物业整体仓位涨到17.6%，好在$滨江服务(03316)$ 的仓位买够了。期望下周越秀服务将努力爬升追赶中海物业。物业的分红，只能拿来➕滨江服务了。民企还是被继续鄙视ing

$网易(NTES)$ 剔除账上200亿美金的现金=34美元/股，23年eps6.44美元，11倍pe。是改涨涨了。

24年Q1收入增长6.3%，游戏收入持平，社交网络下滑-2%，广告业务增长26%，金融科技和企业业务增长7%。广告和企业服务的收入提升，都是依托于微信流量，前者受到视频号/小程序/公众号等微信内用户时长增长的拉动，后者受益于视频号商家技术服务费增长。同时，广告/金融科技和企业服务的毛利率都得到极大提升，Q1整体毛利838.7亿，增长23%，网络广告毛利87亿，增长66%，金融科技和企业服务毛利168亿，增长42%，增值服务（游戏+社交网络）毛利450亿，增长5%。Q1的毛利率是53%，这是16年至今最好的一个季度。这也极大提升了公司现金流，本季度经营活动现金流金额723亿，创下历史新高。 之前，腾讯靠着游戏躺平，那些低毛利的业务藏在表内，广告里的媒体广告、社交网络里的游戏音乐直播、企业服务里的低质量“云”，现在都慢慢被基于微信生态的商业化取代。微信流量的变现，并没有影响微信的通讯社交体验，反而让微信的内容深度加重，带来了增量的更高质量、更高毛利率的业务。 $腾讯控股(00700)$ $腾讯控股ADR(TCEHY)$

$保利物业(06049)$ 哎，你一个股息率3.2%的物业股凑啥热闹[笑哭]  隔壁神华h的股息率6.7%。看样子港股通20%的红利所得税减免将落地。继续减减仓

3月份，41个大类行业中有32个行业增加值保持同比增长。其中，煤炭开采和洗选业下降1.6%，利润下滑好于2月。石油和天然气开采业增长1.5%，酒、饮料和精制茶制造业增长4.0%，有色金属冶炼和压延加工业增长11.2%，电力、热力生产和供应业增长4.9%。 目前仓位情况，空仓9%。保持10%左右的空仓，已经成为习惯。 美股：微软10%、腾讯11%、网易5.5%、新东方6%、SOXX仓位0.9%。 港股：中海油6.6%，神华3.8%、保利物业10%+中海物业1.5%+越秀服务3.8%。 A股：老凤祥B12.2%、内蒙华电17.8%、贵州茅台1%。 说说最近几笔交易。 在32-33港币，减仓45%的 $中国神华(01088)$ 。 因为担心白酒经销商库存积压问题，卖出古井贡b和泸州老窖，买入观察仓贵州茅台。 加仓 $网易(NTES)$ ，果然腾讯涨完后，网易开始补涨。网易当前5.3%的仓位，暂时不动，看下个季度财报。 分别在78美元和80美元买入新东方。24财年3季度 $新东方(EDU)$ 的收入增速60%，经营利润增速70%。其他收入减少0.13亿，所得税拨备增加0.13亿，权益法投资亏损增加0.24亿，好在非控股权益增加0.1亿，受前3项拖累，最终归母净利润0.87亿，增长6.8%。预计24财年摊薄EPS2.65美元。 最近港股仓位涨幅比较大，特别是物业股。5月底-6月中，分红到账后，估计不会买入物业股了。如果神华H跌下来，买入股息率在7%以上的神华H是不错的选择，就看6月前后是否有好价格。候选还有：成长更好的中海油H、新东方、网易。

$越秀服务(06626)$ 这货今天走势很强，完胜保利物业和中海物业。相对于3.18港币的股价，账上有3.3港币/股的现金。目前我只敢拿央企物业，母公司还能拿地卖楼，每年输入更高收费的住宅面积。前几天略微加了点中海物业，可惜4元以下停留时间太短，只买到一点。

$阿斯麦(ASML)$ 太贵了，容易跌，有个不及预期就掉下去。跌一跌更健康。 目前新增预定数netbooking波动很大，1季度跌倒36亿欧元，上个季度91.86亿欧元。这个观察数据快失效了。[捂脸]  观察指标失效，投资难度大了。 这次季度预定中，存储芯片设备占比提高，59%。这倒是和行业数据符合，存储芯片需求从谷底爬出，赚到钱开始加大资本开支。 本人不持有，持续观察中。

2024年1—2月份全国规模以上工业企业数据出炉，我重点关注的4个行业数据如下： 煤炭开采和洗选业，营收4972亿（下降16.9%），成本增长4.6%，利润954.8亿（下降36.8%）。 电力、热力生产和供应业，营收16205亿（增长7.7%），成本增长5.9%，利润973亿（增长69.4%）。 酒饮料和精制茶制造业，营收2831亿（增长7.8%），成本增长6.2%，利润553.8亿（增长14.2%）。 有色金属冶炼和压延加工业，营收10834亿（增长9.8%），成本增长9.1%，利润311（增长65.5%）。 古井贡B和泸州老窖，白酒持仓不变。 卖出伊泰B50%仓位，买入老凤祥B，仓位提升至6.5-7%。 卖出长江电力，买入$内蒙华电(600863)$ ，仓位提升至10%。 神华H，持仓不动。神华的长协和13%的火电利润占比，让公司利润波动远小于其他煤炭企业。 今天重点说说内蒙华电。 买入内蒙华电的逻辑，可参见1月24日那篇《稳定的高分红策略：下跌成屎的市场也有宝》。以红利为保护垫，保证投资不亏。 内蒙华电，公司主营业务是火电和风电，同时拥有魏家峁露天煤矿，挖出的煤炭除了自供发电，还有一部分外销。 23年上半年，公司营收111亿，归母净利润14.8亿。 电力销售毛利15%，收入95亿，毛利14.25亿。 煤炭销售毛利62%，收入13亿，毛利8亿。 ——火电燃煤发电机组1140万千瓦，风电等新能源114万千瓦，23年上网电价344/千千瓦。 ——2022年，煤炭生产能力由600万吨核增至1200万吨。23年6月产能由1200万吨/年核增至1500万吨/年，推测内部发电每年需煤3000万吨。火电最大成本就是煤炭，外部采购比例逐年降低，将让公司盈利稳定提升。 容量电价制度叠加魏家峁煤炭满产，保守预计2023年净利润约24-25亿，预计可以分红

今天，谈谈我对物业公司的整体看法。 1、  永续，有稳定的现金流。拖欠的物业费，是一笔有抵押的无息贷款，产权交割时缴清物业费。 2、  通缩，二流生意，存量住宅项目的物业费涨价难度大，好品牌无法做到10年涨价一次。 3、  新增主要靠母公司输入新建住宅，团队自身拓展新的商业和公共物业。新增的集团住宅：商业写字楼：公共物业的收费约为=2.5：1：5。想要增长，就要求母公司必须有高质量的住宅开发项目输入+团队有很强的新项目拓展能力。商业写字楼更多是移动大厦、京东大厦，这类大公司自持物业，而不是写字楼，这些属于优质金主。公共物业，都是学校、医院和工业园区等，现金流稳定，但是收费比较低。 4、  因为行业通缩特性，在房地产下行周期之下，高增长不可持续。保利物业24年收入增长8-10%，归母净利润增长15%，保利物业靠着新拓展的商业写字楼，此目标有40%的概率能实现。行业中好公司24年增速，都将继续轻微下滑。 5、  成长有限，低估8-10倍pe，高现金流和高分红托住市值（40-50%分红率支撑4-6%股息率）。 6、  不值得用收购换规模，特别是住宅项目。存量住宅项目无增长，而成本会随着通胀变高。 7、  利率上行，对物业行业有利，反之不利。当前现金回购或者分红，对投资者最有利。 我本人目前持有12%仓位的物业股，不打算再加仓，中间会经常做短线，不排除卖飞的可能。 $保利物业(06049)$ $越秀服务(06626)$ $中海物业(02669)$